Co-Investment als interessante Alternative zum Vermögensaufbau

Was ist eigentlich ein Co-Investment?

Als Co-Investment verstehen wir, wenn zwei oder mehr Menschen zusammen in eine Immobilie investieren, mit dem Ziel Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu realisieren. In der Regel sprechen wir also von kleineren oder mittleren Mehrfamilienhäusern. Dabei ist es oftmals ist es so, dass ein Partner das Geld für die Finanzierung liefert und der andere die Immobilie findet, saniert, entwickelt und optimiert. Wir bezeichnen den Partner, welcher Kapital zur Verfügung stellt (ca. 20% des Kaufpreises der Immobilie oder mehr), als Co-Investor und den Partner, der die Entwicklung der Immobilie vorantreibt als Unternehmer. Beide gründen die Objektgesellschaft, welche die Immobilie direkt besitzt und beide werden Gesellschafter und somit Eigentümer.

Wie funktioniert ein Co-Investment?

Ein Partner bringt Kapital ein, der andere findet die Immobilie, gründet eine sogenannte „Objektgesellschaft“, mit welcher die Immobilie gekauft wird und entwickelt die Immobilie weiter. Vorteil: Know-How trifft auf Kapital. Beide Partner profitieren voneinander. Ohne Kapital kann keine Immobilie gekauft werden, ohne Know-How keine gefunden und entwickelt werden.

Welche Anteile bekommen die Partner?

Das ist bei jedem Co-Investment anders. Es hängt davon ab, wer wie viel macht und um welche Summen es geht. Nehmen wir ein einfaches Beispiel:

Der klassische Investor investiert 200.000 € in ein 1.000.000 € Mehrfamilienhaus. Mit dieser Summe kann das Objekt gekauft und zum Teil entwickelt werden (Renovierung, Sanierung, Umbau, Anbauten, Energetische Modernisierungen, Mieterhöhungen etc.). Der restliche Kaufpreis wird von einer Bank finanziert. Sofern nur einmal Kapital vom Investor zur Verfügung gestellt wird, erhält dieser einen Anteil an der Gesellschaft, welche die Immobilie besitzt von ca. 30 %.

Der Unternehmer-Partner hat die Immobilie gefunden, macht die Geschäftsführung, findet die Finanzierung, steuert die Entwicklung - also Renovierung oder Sanierung -des Hauses, erhöht die Mieten und hebt den Mehrwert. D. h. er übernimmt den gesamten Entwickungsprozess. Dafür bekommt er auch mehr Anteile als der reine Investor. Mehr Gesellschaftsanteile bedeuten entsprechend mehr Anteile am Gewinn.

Was genau kann der Investor an Rendite erwarten?

Bei einem soliden Mehrfamilienhaus ca. 3 - 5 % pro Jahr. Das ist die reine Rendite, die sich nur aus den Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt. In unserem Beispiel also 30.000 - 50.000 € pro Jahr. Die mögliche Wertsteigerung wird hier nicht berücksichtigt, ebenso wenig der Hebeleffekt auf das Eigenkapital über die Fremdfinanzierung.

Was passiert mit der Rendite?

Die Rendite wird dafür eingesetzt, die Zinsen und die Tilgung zu bedienen. In unserem Beispiel sind auch 800.000 € an die Bank zurückzuführen. Zusätzlich müssen Hausverwaltung, Instandhaltung, Mieterwechsel, etc. berücksichtigt werden. Gute Investoren denken langfristig. D. h. es wird in den ersten Jahren keine Ausschüttungen geben, sondern die Immobilie wird verbessert. Dies geschieht, um den Wert der Immobilie zu steigern und damit die Mieteinnahmen erhöhen zu können.

Wer investiert in solche Mehrfamilienhäuser?

In solche Mehrfamilienhäuser investieren Privatpersonen, die überdurchschnittlich gut verdienen, verdient haben oder geerbt haben. Der überwiegende Teil unserer Investoren investiert zwischen 150.000 € bis 400.000 € pro Objekt. Sie denken langfristig. Sie gehen davon aus, das investierte Kapital für die kommenden 10 Jahre oder länger nicht für andere Dinge zu gebrauchen.

Wie rechnet sich eine solche Investition?

Wir haben dazu ein Video gedreht. Sie werden erkennen, dass sich die Investition in Häuser immer dann besonders lohnt, wenn diese in einen guten Zustand versetzt werden, wie beispielsweise Heizungen modernisieren oder Balkone anbauen. Der Wohnstandard wird erhöht, die Mieter fühlen sich wertgeschätzt und eine Mieterhöhung kann erfolgen.

Durch mehr Mieteinnahmen kann schneller getilgt werden und es bauen sich höhere Einnahmen aus der Vermietung auf. Je mehr getilgt werden kann, desto weniger Geld muss an die Bank zurückgezahlt werden. Dies kann für die eigene Lebenshaltung nutzen werden, für eine abermalige Aufwertung des Hauses oder eine weitere Investition in eine andere Immobilie.

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Mit welchen jährlichen Ausschüttungen kann ein Co-Investor rechnen?

In den ersten 10 Jahren kann mit keinen Ausschüttungen gerechnet werden, denn die „Überschüsse“ verbleiben in der Gesellschaft, um die Immobilie zu entwickeln und Schulden zu tilgen. Danach entscheiden die Gesellschafter (also der Investor und der Unternehmer) gemeinsam ob die Immobilie zum Marktwert verkauft wird oder neu finanziert und im Bestand bleibt. Bis vor ein paar Jahren wollten die meisten Investoren verkaufen, da sich die Preise für solche Mehrfamilienhäuser teilweise verdoppelt und sogar verdreifacht hatten, je nachdem welchen Zeitraum Sie ansetzen.

Dann kommt sehr viel Geld auf einmal, dafür hat der Investor aber auch 10 Jahre keine Ausschüttungen erhalten und eisern gespart und investiert. Wenn wir Sie das rückwirkend betrachten, hat der Co-Investor Sie bei einer Verdopplung des Kaufpreises ca. 10 % pro Jahr also 100 % plus bei 3 % Tilgung p.a. nochmals 30 % insgesamt „verdient“. Das wären dann ca. 133 % in 10 Jahren oder 13,3 % pro Jahr. Die „Eigenkapitalrendite“ ist bei ca. 20% eingesetztem Kapital um ein X-faches höher, Stichwort: Hebeleffekt.

Beachtet werden muss Folgendes: Für eine positive Wertentwicklung einer Immobilie gibt es keine Garantie. Wir rechnen immer mit sehr konservativen Werten von 3 % - 5% Wertsteigerungen pro Jahr. Die letzten Jahre hatten wir hingegen Wertsteigerungen von 8-15 % pro Jahr in manchen Regionen. Es werden aber auch einmal andere Zeiten kommen, damit sollte jeder seriöse Kaufmann rechnen. Ein realistisches Ziel sollte sein, nach Ablauf der ersten 10 Jahre einen stabilen positiven Kapitalfluss auch mit bei steigenden Zinsen zu haben der im Zweifel so gut ist, dass man die Immobilie überhaupt nicht mehr verkaufen möchte oder muss.

Anmerkungen: Natürlich verdient hier die Gesellschaft als Eigentümerin der Immobilie direkt und nicht der Investor. Die Ausschüttungen sind dann eher ein steuerliches Thema. Auch sind Darlehenslaufzeiten zu beachten, um eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens und aktuelle Gesetzeslagen im Wohnungsmarkt spielen auch eine immer wichtigere Rolle, gerade in den Metropolregionen.

Welche Risiken sind als Investor eines Mehrfamilienhaus zu beachten?

In erster Linie ist der Standort der Immobilien entscheidend. Was heute hip ist, kann morgen auch noch hip sein, muss es aber nicht. Welcher Preis muss heute für diese Lage bezahlt werden und welchen Preis bekommt man in 10 oder 20 Jahren dafür. Gibt es Lagen, die heute nicht hip sind, die aber in 10 oder 20 Jahren hip sein werden? Wenn ja, wie hoch ist das Risiko? 70 % der Entscheidungen basieren auf dem Verhältnis Lage zu Preis. Hier liegt das größte Risiko.

Wie viel Prozent ihres Einkommens sind Menschen in 2 Dekaden bereit für Miete oder Kaufpreis zu zahlen? Für uns sind die Mieten immer wichtiger als die Kaufpreise. Was bringt es ein Mehrfamilienhaus in einer super Lage zu vermieten, wenn wir keine ausreichende Miete erzielen, um es instand zu halten und zu entwickeln? Objekte müssen sich aus sich selbst heraus rechnen. Wer hier mit weiter anhaltenden Wertanstiegen rechnet und dafür Geld „zuschießt“ muss schon sehr überzeugende Argumente haben oder es sich leisten können. Wir wollen uns aber nichts leisten und starke Argumente einsetzen. Sondern es soll auch mit „normaler“ Wertentwicklung, diese ist nun mal deutlich unter der, der letzten 10 Jahre, eine sinnvolle Investition werden.

Zu uns kommen Familien, die eher an die Zukunftssicherung ihrer Kinder, an den Abschied aus ihrem Berufsleben oder die Altersvorsorge denken als solche, die in kurzen Phasen maximale Gewinne erzielen wollen. Unser Job als Unternehmer in der Partnerschaft mit dem Investor ist es, genau hier realistisch heranzugehen, die Erwartungen zu verstehen und Potentiale aufzuzeigen.

Das Bedürfnis der Menschen nach zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum wird es immer geben. Wir bauen also nicht auf Sondervermietungsmodelle oder Luxussanierungen eine Investitionsentscheidung auf, sondern konzentrieren uns auf die breite Masse der Bevölkerung. Dafür sind wir auch gerne bereit in Lagen zu gehen, die wir als zukunftsträchtig ansehen. Wir meinen zu wissen, dass die heutigen A-Lagen nur noch für einen kleinen Teil der Bevölkerung auch in Zukunft zu bezahlen ist. Auch rechnen wir dort mit weiter zunehmenden Regulierungen was noch mehr Menschen aus diesen Lagen vertreiben wird und Preise weiter steigen lassen wird. An dieser politischen Fehlentwicklung müssen wir aber kein Bestandteil sein, sondern freuen uns wenn unsere Konzepte und Investitionen mit normalen Mieten in normalen Lagen aufgehen und unsere Co-Investoren damit Ihre Einkommen absichern.

Welche Sicherheiten hat der Co-Investor beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Zunächst einmal besitzt der Co-Investor über die Immobiliengesellschaft Anteile an der Immobilie - in der Regel immer über 25 %. Somit kann nichts Wesentliches entschieden werden ohne dessen Zustimmung als Eigentümer und Gesellschafter. Weiteres regelt auch der Gesellschaftervertrag. Darüber hinaus gibt es monatliche Berichte und feste Termine, in denen sich beide Partner über die aktuellen Entwicklungen unterhalten und Entscheidungen treffen. Die Banken werten das Objekt bei Ankauf selber auch ein und prüfen die Bonität beider Partner. Reputation kann man sich nicht kaufen, unsere Co-Investoren kennen uns meistens über bereits abgewickelte Geschäfte als Makler oder Berater oder haben Freunde und Bekannte, die das tun. Wichtig ist es, vor Beginn einer Zusammenarbeit klare Ziele zu vereinbaren und diese auch schriftlich festhalten.

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Was kann auf der „Investoren-Reise“ alles passieren?

Das ist ein oftmals unterschätzter Punkt.
Themen wie Jobverlust, Krankheit, Tot, Scheidung, Erbschaftsstreitigkeiten usw. sollten im Vertrag geregelt sein. Dadurch können sich Ziele kurzfristig ändern. Eine klare Regelung muss es demzufolge für den vorzeitigen - gewollten oder ungewollten - Ausstieg eines Partners geben. Wichtig ist hier insbesondere die Bewertung der Immobilie zum Zeitpunkt des Ausscheidens eines Partners.

Welche Gesellschaftsformen gibt es?

Die Gesellschaftsform ist sehr wichtig. Soll es eine klassische vermögensverwaltende GmbH sein, arbeitet man mit endfälligen Gesellschafterdarlehen, Holdings, sind internationale Firmen beteiligt oder nicht? Oder doch lieber eine GbR? Oder als Privatperson? Das sind alles Themen, welche von Anwälten und Steuerberatern zu klären sind. Am Anfang und Ende zählt immer nur das eine: Was wollen die Partner mit ihrer Investition in Form von Zeit und Geld erreichen? Wo wollen sie hin? Wie wollen sie das Ziel erreichen? Wer soll für die Risiken haften? Wer soll von den Chancen profitieren? Daraus ergeben sich dann die Gesellschafterformen und Anteile.

Was raten wir potentiellen Co-Investoren?

Wir raten dazu, mit weniger „Gier“ und mit mehr Zeit an eine Investition heranzugehen und entspannt zu sein. Das betrifft nicht nur die Renditeerwartung, sondern auch die persönliche Lebensweise. Ja, es gibt Investoren, die „verdoppeln“ ihr Kapital in wenigen Jahren. Ja, es gibt Investoren, die haben Renditen von 10 - 20 % pro Jahr. Aber warum und wofür? Das sind Fulltime-Investoren, die nichts anderes mehr tun. Diese Investoren brauchen keine Partner wie uns.

Unsere Co-Investoren und Partner möchten in Ruhe Geld verdienen, in dem sie anderen Menschen guten Wohnraum zur Verfügung stellen und von der Differenz zwischen Miete minus Bewirtschaftungskosten minus Kosten für Kapitaldienst später einmal leben wollen oder ihren Familien Einkommensquellen erschließen möchten, die in der Zukunft liegen.
Dabei wird in Wohnraum investiert und die Mieten werden fair angepasst, sodass kein Mieter Angst vor Verdrängung haben muss. Bei Mietverhandlungen wird jeder Einzelfall betrachtet. Es gibt auch ein Leben außerhalb von Excel Tabellen und skalierbaren Geschäftsmodellen 😉

Was sind die Vorteile eines Co-Investors?

• Er muss „nur“ Kapital investieren und nicht zusätzlich arbeiten damit sein Geld sich vermehrt. Der Unternehmer-Partner übernimmt die komplette Arbeit und die Steuerung der Investition. Aufsicht und Kontrolle über die gemeinsamen Ziele und deren Erreichung bleiben aber natürlich immer Aufgabe des Co-Investors.
• Durch grundpfandrechtliche Sicherheiten als Gesellschafter der Objektgesellschaft hat er immer die nötige Sicherheit und Kontrolle über seine Immobilie bzw. seine Anteile. Er kann jederzeit in den Prozess eingreifen.
• Es gibt klare Zeitplanungen, Gesellschafterverträge und Darlehensverträge. Erfolg ist somit planbar.
• Er bekommt Zugang zu Renditeobjekten, die er ohne den Partner nicht hätte.
  Aufgrund des Track Records des Partners erhält er Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten die er allein nicht hätte oder mühsam über die Jahre mühsam aufbauen müsste.
• Er spart erheblich Zeit im Aufbau der Investitionsstruktur, da er auf bestehende Netzwerke und Kontakte zugreifen kann. Das schafft ihm Raum, parallel andere Dinge in seinem Leben zu regeln oder auch anderweitig zu investieren.
• Er kann steuerliche Aspekte optimieren, Einkünfte in der Zukunft realistisch planen da er über Know-How verfügt auch wenn er selber noch keine Berührungen mit Immobilien hat oder hatte.
• Er kann sein Kapital „hebeln“. Die Banken sind sehr motiviert, zinsgünstige Darlehen auf Cashflow positive Mehrfamilienhäuser zu vergeben. Somit steigert sich seine echte Rendite auf das investierte Eigenkapital erheblich.
• Er muss sich nicht um Sanierung, Renovierung, Handwerker, Mieter, Mietverträge, Abrechnungen, etc. kümmern. Das wird alles von seinem Partner gelöst.
• Er kann seine Gesellschaftsanteile oder die gesamte Immobilie nach 10 Jahren zum Marktwert verkaufen oder finanzieren und dann von einem normalerweise deutlich positiven Cashflow einen Teil seines Einkommens bestreiten, ohne dafür arbeiten zu müssen. Ideale Altersvorsorge, Absicherung der Familienplanung, Studiengebühren der Kinder, Regelung der Nachlassplanung, etc. sind somit darstellbar.