Bye 2025. Willkommen 2026.
Oder anders gesagt: Und täglich grüßt das Murmeltier.
Heute sind die letzten Notartermine des Jahres 2025 gelaufen. Für mich ist das immer ein guter Moment, kurz innezuhalten und die Dinge beim Namen zu nennen. Nicht aus theoretischer Sicht, sondern aus der Praxis. Mit über 100 Notarterminen sowie zahlreichen Vermietungen in Berlin und Brandenburg haben wir bei Black Label Immobilien auch in diesem Jahr ausreichend Markterfahrung gesammelt, um den Markt realistisch einzuordnen.
In den Medien war 2025 häufig von steigenden Immobilienpreisen die Rede. Formal stimmt das sogar. Inhaltlich führt es jedoch in die Irre. Denn die entscheidende Frage lautet nicht: Steigen Preise?
Sondern: Für wen sind Immobilien überhaupt noch bezahlbar?
Um das sauber zu beantworten, trenne ich den Markt bewusst in zwei Lebensrealitäten: Kaufen und Mieten.
Der Kaufmarkt: Mathematik statt Schlagzeilen
Wer heute in Berlin eine zeitgemäße, energetisch moderne Neubauwohnung für zwei Personen sucht – etwa 70 Quadratmeter in guter Lage – landet schnell bei rund 550.000 Euro Kaufpreis. Dafür benötigen Käufer inklusive Kaufnebenkosten:
- ca. 140.000 € Eigenkapital
- ca. 7.000 € Netto-Haushaltseinkommen pro Monat
Nach Zahlen des IW (Institut der deutschen Wirtschaft) können sich das nur rund 7 % der Berliner Haushalte leisten. In der Praxis sind das meist zwei Vollzeit-Einkommen, keine Kinder und eine solide Ausbildung. Sobald Kinder hinzukommen und ein Einkommen zumindest zeitweise wegfällt, wird selbst eine Drei-Zimmer-Wohnung schnell nicht mehr tragfähig.
Die Folge ist bekannt: raus aus der Stadt, rein in den Speckgürtel oder aufs Land. Mehr Wohnfläche, aber weniger Zeit. Pendeln statt Kiezleben.
Sind die Preise also gestiegen?
Ein Blick auf reale Zahlen zeigt ein anderes Bild:
2021/22 lagen gute Neubaupreise bei rund 9.500 Euro pro Quadratmeter – bei Zinsen um 1,5 Prozent.
Heute sprechen wir von etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter – bei Zinsen um vier Prozent. Das ist ein Preisrückgang von rund 15 Prozent gegenüber dem Hoch. Trotzdem verkaufen wir langsamer als früher. Nicht, weil es keine Nachfrage gäbe, sondern weil die wenigen kaufkräftigen Haushalte heute Auswahl haben – und keinen Zeitdruck.
Wenn heute von steigenden Preisen gesprochen wird, dann bezieht sich das auf leichte Erholungen nach einem deutlichen Einbruch. Wer verkaufen möchte, sollte genau das berücksichtigen: erst den Abschlag gegenüber 2021/22 akzeptieren und dann – je nach Lage und Objekt – die moderaten Steigerungen aus 2025 realistisch einpreisen.
Ein Punkt wird dabei oft unterschätzt: Schon der jüngste Zinsanstieg von etwa 3,3 auf 3,8 Prozent hat spürbar weniger Anfragen ausgelöst. Sollten wir nachhaltig über 4 % gehen, rechnen wir nicht mit steigenden Preisen – sondern maximal mit stabilen oder wieder sogar sinkenden Kaufpreisen. Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum. Warum? Weil die Bezahlbarkeit einfach nicht da ist.
Mein klarer Appell an Verkäufer lautet deshalb: Rechnen Sie nach, wer sich Ihre Immobilie leisten kann – und welche Alternativen es im Markt gibt. Maklerfloskeln und Schlagzeilen ersetzen keine Mathematik. Auf den einen emotionalen Käufer zu hoffen, ist kein Geschäftsmodell.
Ausblick Kaufmarkt 2026:
Ich erwarte stabile Preise, ein mittleres Transaktionsvolumen, einen weiteren Trend zu kleineren Wohnungen und weiterhin den Zug von Familien ins Umland. Infrastruktur und Freizeitwert werden noch wichtiger.
Wir unterstützen Sie.
Besprechen Sie persönlich, unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zum Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie mit einem unserer Makler oder Maklerinnen.
Der Mietmarkt: Mietpreise zwischen Schutz und Marktmechanik
Ja, die Mieten steigen.
Und nein, nicht trotz, sondern wegen der Regulierung.
Auch hier muss man unterscheiden. Bestandsmietverhältnisse sind faktisch ein geschütztes System. Kaum Leerstand, kaum Umzüge. Wohnungen passen oft längst nicht mehr zur aktuellen Lebensphase, werden aber mangels Alternativen gehalten. Bewegung entsteht meist nur aus gesundheitlichen oder beruflichen Gründen – oder wenn Berlin ganz verlassen wird. Diese Wohnungen werden dann häufig leer verkauft oder selbst genutzt, aber kaum noch neu vermietet.
Nach über 10 Jahren harter staatlicher Mietregulierung – Berliner Mietgesetz – werden auch 2026 weitere Verschärfungen erwartet:
- Sanktionen für Vermietung über der regulierten Miete
- faktische Enteignungen durch weitere Beschneidung privaten Eigentums
Die regulierte Miete liegt dabei bei ca. 50 % der Marktmiete. Ein funktionierender Markt braucht aber zwei zufriedene Seiten: einen Mieter und einen Vermieter.
Neue Mietverhältnisse entstehen faktisch fast nur noch im Neubau. Und dort regelt sich alles über den Preis. Wer heute zentral, modern und energetisch zeitgemäß wohnen will, muss mit mindestens 18 €/m² kalt rechnen. Darunter lassen sich Kapitaldienst und laufende Kosten meist nicht mehr darstellen. Alternative Investments sind für viele Eigentümer attraktiver – und weniger reguliert.
Ich rechne hier nicht mit großen Preissprüngen, aber mit jährlichen Steigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent, begrenzt durch die sinkende Kaufkraft.
Was heißt das konkret für Wohnungssuchende?
Wer sich eine Wohnung kaufen kann, sollte es ernsthaft prüfen. Preise sind seit 2021 gefallen, viele Verkäufer müssen verkaufen. Saubere Rechnungen, seriöse Beratung und – wenn möglich – familiäre Unterstützung sind entscheidend.
Wer noch nicht kaufen kann, sollte Eigenkapital aufbauen und Lebensmodelle vergleichen. Für Familien gilt leider: Der innerstädtische Mietmarkt ist für die große Mehrheit unrealistisch, Ausnahmen bestätigen die Regel. Genossenschaften oder staatliche Anbieter sind oft nur mit sehr viel Geduld oder Glück erreichbar.
Für Neuankömmlinge in Berlin können Micro-Apartments ein Startpunkt sein. Sparen, Perspektiven entwickeln, mit Arbeitgebern sprechen. Und wenn all das nicht aufgeht, bleibt nur Ehrlichkeit: eine Stadt mit funktionierendem Mietmarkt wählen oder pendeln.
Fazit
Ich rechne nicht damit, dass es für Wohnungssuchende 2026 einfacher wird. Aber es gibt auch eine gute Nachricht zum Schluss: Berlin ist – trotz allem – noch immer günstiger als fast alle anderen europäischen Metropolen. Sowohl beim Kauf als auch bei der Miete.
Und weil Wissen in diesem Markt immer wichtiger wird, bieten wir 2026 erstmals Seminare für Erstkäufer an – auch in Präsenz.
Denn am Ende gilt mehr: Rechnen, verstehen, entscheiden. Nicht hoffen.
