Berliner Immobilienmarkt. Eine aktuelle Bewertung.

Marktpreise heute

Anders als oftmals kommuniziert befindet sich der Berliner Markt keinesfalls in einem “Kaufrausch” und die Kunden kaufen auch nicht alles, um ihr Kapital ins angebliche “Betongold” zu investieren. Der Markt leidet viel mehr unter den stark angezogenen Einkaufspreisen und Baukosten für die Bauträger sowie seit 2013 den jährlich stark steigenden Regulierungen im Mietwohnungsmarkt. Das sind die Ursachen, weshalb wir so einen dramatischen Nachfrageüberhang haben und zu wenig preiswerten Wohnraum. Die schlechte Nachricht vorab: Das wird sich leider nicht kurzfristig ändern. Die gute ebenfalls vorab: Es gibt Sie noch, die Chancen für Kapitalanleger in Immobilien, allerdings gilt es einen langen Atem zu haben und „Outside of the box“ zu denken und zu handeln.

Quadratmeterpreise in normalen Lagen für Kapitalanleger von über 7.000 € den Meter sind jenseits einer wirtschaftlich vernünftigen Investitionsbasis. Hier reden wir von Spekulation auf weiter steigende Kaufpreise für Wohnraum. Die meisten Spekulanten wird der Markt enttäuschen. Um Preise von 7.000 € den Meter zu rechtfertigen benötigen Sie nachhaltige Mieten von 17,50 € netto kalt (3 % Rendite). Dies können die wenigsten Mieter im Jahr 2021 bezahlen. Und wenn, dann nur in absoluten Toplagen oder für kleine Wohnungen.

Wir raten Kapitalanlegern sich genau über den Standort, die Entwicklung der letzten Jahre und insbesondere die Kaufpreisanstiege der letzten 3 Jahre zu informieren.

Sind es Standorte, an denen die Kaufpreise sehr stark angezogen haben, z. B. in → Kreuzberg, → Neukölln oder → Lichtenberg und sind es nicht herausragende Mikrolagen, ist eine Investition zum heutigen Datum oftmals mit dem hohen Risiko verbunden mittelfristig Kapital zu verlieren. Spätestens wenn eine Umfinanzierung ansteht und die Zinsen deutlich gestiegen sind.

Unser Tipp: Sortieren Sie alles aus Ihrer Shortlist aus, was sich nur mit Steuerersparnissen oder ungewöhnlich hohen Mieteinnahmen etc. rechnet.

Marktpreise morgen:

Die Zinsen werden nur sehr langsam steigen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch. Deshalb werden auch die Marktpreise insgesamt in den mittleren Lagen stabil bleiben – genau wie in den guten Lagen. Die 1A-Lagen werden weiter leicht steigen. Bitte kaufen Sie auch keine Objekte mit dem Ziel, nur die steigende Inflation zu umgehen. Kapital auf der Bank kann sich in den kommenden Jahren als sehr wichtiges “Asset” erweisen. Der Grund: Finanzierungen laufen oftmals über 10 Jahre, seit 10 Jahren boomt der Berliner Markt und die Preise sind dramatisch angezogen. Aus unserer Sicht sind viele Preise als Kapitalanlage oftmals nicht gerechtfertigt und basieren auf aktuellen Zinssätzen unter 1,5%. Wir empfehlen daher in Ruhe abzuwarten und den Markt genau zu beobachten. Es gibt immer mal wieder gute Angebote, besonders bei vermieteten Wohnungen. Eventuell sollte man sich auch andere Städte in Deutschland ansehen? Ziel sollte es sein, auch mit Zinsen von 3% und mehr eine vernünftige Rendite zu erzielen. Realistische Renditen in soliden Lagen sind in Berlin max. 3 %. Sie sehen, dass was am Ende beim Vermieter und Kapitalanleger übrig bleibt nach Zins und Tilgung ist nahe 0 %. Ziel kann es also aktuell nur sein die schwarze Null zu schaffen. Sehr gute Investitionen sollten hingegen 5 % oder mehr Rendite erwirtschaften, hierbei sollten Sondermietmodelle nicht Basis der Entscheidung sein (Stichwort: Regulierung).

Sobald die Zinsen steigen – und das werden Sie in den kommenden 10 Jahren –  werden wieder andere Angebote auf dem Markt kommen. Eine Umfinanzierung ist dann nicht mehr für alle Vermieter machbar. Auch das Thema Regulierung – gerade in einem politisch stark linksorientierten Berliner Senat – wird es vielen Vermietern weiter schwer machen, zu einem realistischen Mietpreis Kapitaldienst und Instandhaltung zu decken.

Sollten also Zinsen steigen, die Regulierung weiter den Vermieter in seinem Mietzins limitieren, werden wir einen erheblichen “Abschlag” von den in den letzten Jahren beurkundeten Kaufpreisen erleben.

Unser Tipp: Sehen Sie sich genau die vermieteten Wohnungen an. Hier ist die Anfangsrendite oftmals nicht gut, aber Sie können Wohnungen zu Preisen weit unter denen einer renovierten und leeren Wohnung kaufen. D.h. Sie kaufen unter Marktwert ein und haben insgesamt ein geringeres Darlehen. Sollten Sie durch Renovierungen und Verbesserung der Wohnung für den Mieter die Miete erhöhen können, kann sich diese Wohnung für Sie als Kapitalanleger oftmals deutlich besser rechnen. Trotz einer anfänglich niedrigeren Rendite.

Kaufnebenkosten:

In Berlin schwanken diese zwischen 9 % – 12 % (!). Nach der Erhöhung der Grunderwerbssteuer im Land Berlin (01.01.2014) auf 6 % des Kaufpreises, kommen die Notar- und Gerichtskoten von ca. 1 – 1,5 % hinzu, Maklerprovisionen von bis zu 3,57 % und die unterschiedlichen Finanzierungskosten mit Grundbucheintragungen etc. Gerade die Grunderwerbssteuer ist deutlich zu hoch. Bitte bedenken Sie: Wenn Sie mit 3 % das Objekt tilgen zahlen Sie in Berlin also die ersten 3 – 4 Jahre evtl. sogar länger nur die Nebenkosten ab.

Unser Tipp: Achten Sie bei Ihrem Kauf in jedem Fall auf diese Kaufnebenkosten. Verhandeln Sie diese soweit wie möglich die Maklerprovision in den Kaufpreis damit Sie weniger Eigenkapital benötigen.

Finanzierungen:

“Sie wollen einen Kredit? Zeigen Sie uns, daß Sie ihn nicht benötigen, und Sie bekommen ihn.” Henry Ford.

Ganz nach diesem Grundsatz sollten Sie sich selber finanzieren. Bitte kaufen Sie nur, wenn Sie ohne Mieteinnahmen, ohne AfA (Abschreibung) und ohne sonstige positive Nebeneffekte die Investition tragen könnten. So lange Sie einen soliden festangestellten Job haben, ist es derzeit leichter als üblich eine Finanzierung zu bekommen. Bei normaler Bonität und dem Erwerb eines Eigenheimes rechnen Sie bitte mit 1,5 % – bei Kapitalanlagen bitte mit 2 % Zins. Bitte vergessen Sie auch nicht 3 % Tilgung einzurechnen. Warum z. B. 1 % Tilgung zu wenig ist, können Sie auch online in der FAZ nachsehen: https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-bei-der-schnellen-tilgung-von-krediten-winken-zinsvorteile-11898676.html

Lifestyle-Immobilie versus Investitionsobjekt:

Bitte trennen Sie emotional zwischen persönlichem Geschmack, Lifestyle, usw, und einem Investment. Je mehr Lifestyle desto mehr müssen Sie sich darüber klar werden, dass Sie hier keine Investition tätigen, sondern ein Luxusprodukt kaufen. Luxusgegenstände nutzen sich ab und sind teurer im Unterhalt. Bestes Beispiel sind die Autos der Luxusklasse von vor 10 Jahren und deren Gegenstandswert heute. Ganz so dramatisch ist es natürlich nicht im Immobilienbereich. Sie sollten Sich aber dieses Beispiel vor Augen führen um den Unterschied zwischen Lifestyle oder Investition zu erkennen. Wenn Sie ein Lifestyle-Objekt kaufen, dann rechnen Sie bitte den emotionalen Wert für sich selber in Ihre Entscheidung mit ein. Der mögliche Wiederverkaufswert der Immobilie kann jedoch ein ganz anderer sein. Das bedeutet nicht, dass sich dieses Lifestyle -Objekt in mehreren Jahren mit einem Gewinn nicht wieder verkaufen lässt, es sollte aber nicht die Grundlage Ihrer Entscheidung sein.

Woran Sie eine gute Kapitalanlageimmobilien erkennen:

  • Die Mietrendite gleicht die Kosten der Immobilie aus oder es bleibt sogar etwas übrig.
  • Das Objekt kann durchaus noch in der Planung sein. Am besten sind hier → Objekte vom Bauträger vor Baustart. Oftmals beginnen Bauträger erst nach dem Verkauf einer gewissen “Vorverkaufsquote”. Hier können Sie i. d. R. sehr gute Preise erzielen.
  • Das Objekt ist eine kleine oder mittlere Wohnung. Diese sind oftmals sehr viel lukrativer als die größeren, gerade in Berlin.
  • Auch Objekte die vermeintlich unattraktiv erscheinen, in vermeintlich weniger guten Lagen, Baumängel haben, usw., können eine gute Investition sein.
  • Suchen Sie nach schlecht vermieteten Wohnungen in guten Lagen. Dort gibt es signifikante Preisabschläge.
  • Das Objekt hat idealerweise mehrere Nutzungsmöglichkeiten oder spricht unterschiedliche Mietertypen an.
  • Das Objekt ist auch in ein paar Jahren für einen anderen Käufer finanzierbar, auch bei höheren Zinsen und Konditionen.
  • Der Standort verfügt aufgrund der guten Infrastruktur (z.b. Wedding, Moabit in Berlin) über großes Potential, dieses Potential ist aber noch nicht in dem Einkaufspreis für Sie eingerechnet worden.
  • Sehen Sie sich den Südosten Berlins an. BER, TESLA, Adlershof. Dort werden Sie erhebliche Preisanstiege beobachten können in den kommenden Jahren.
  • Die Bank finanziert bis zu 100 % des Kaufpreises. Das ist ideal für den Kapitalanleger.
  • Sie planen, das Objekt länger zu halten und spekulieren nicht auf den schnellen Weiterverkaufserlös und einen Gewinn.
  • Sie können das Objekt auch bei Jobverlust, Umzug, Krankheit etc. problemlos halten ohne in finanzielle Schieflage zu geraten.

Unser Tipp: Wie Sie am letzten Punkt erkennen, ist Ihre persönliche Situation mindestens genauso wichtig wie das Objekt an sich. Bitte rechnen Sie einen Best Case als auch einen Worst Case. Freunden Sie sich mit dem Worst Case an. Wenn Sie das getan haben und trotzdem eine positive Entscheidung treffen können sind Sie auf einem guten Weg.