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Berliner Immobilienmarkt. Eine aktuelle Bewertung.

Marktpreise heute:

Anders als oftmals kommuniziert befindet sich der Berliner Markt keinesfalls in einem “Kaufrausch” und die Kunden kaufen mehr oder weniger alles um Ihr Kapital ins angebliche “Betongold” zu investieren. Der Markt leidet viel mehr unter den stark angezogenen Einkaufspreisen und Baukosten für die Bauträger und den überhöhten Vorstellungen vieler Privatverkäufer. Quadratmeterpreise in normalen Lagen von über 4.000€ sind jenseits einer wirtschaftlich vernünftigen Investitionsbasis. Wir raten Kaufinteressenten, unabhängig ob Eigennutzer oder Kapitalanleger sich genau über die Lage, die Entwicklung der letzen Jahre vor Ort und insbesondere die Kaufpreisanstiege der letzten 3 Jahre zu informieren.

Sind es Standorte, an denen die Kaufpreise sehr stark angezogen haben, z.b. in Kreuzberg, Charlottenburg oder Wilmersdorf und sind es nicht herausragende Mikrolagen, ist eine Investition zum heutigen Datum oftmals mit dem hohen Risiko verbunden kurz- bis mittelfristig Kapital zu verlieren.

Unser Tip: Sortieren Sie alles aus Ihrer Shortlist aus, was sich nur mit Steuerersparnissen ungewöhnlich hohen Mieteinnahmen etc. rechnet.

Marktpreise morgen:

Die Marktpreise in den mittleren Lagen werden fallen, genauso in den guten Lagen. Die 1A Lagen werden stabil bleiben und eventuell leicht steigen. Bitte kaufen Sie auch keine Objekte mit dem Ziel die Inflation zu umgehen. Kapital auf der Bank kann sich in den kommenden Jahren als sehr wichtiges “Asset” erweisen. Der Grund: Finanzierungen laufen oftmals über 10 Jahre, seit 3 Jahren boomt der Berliner Markt und die Preise sind dramatisch angezogen. Aus unserer Sicht sind die Preise oftmals nicht gerechtfertigt. Wir empfehlen daher in Ruhe abzuwarten und den Markt genau zu beobachten. Es gibt immer mal wieder gute Angebote. Besonders ein paar Jahre bevor die Zinsbindung auslaufen wird, je nach Objekt also in 7-10 Jahren, werden wieder viele “Angebote” auf dem Markt kommen. Dort werden Sie einen erheblichen “Abschlag” von den in den letzten Jahren beurkundeten Kaufpreisen erleben. Das gilt insbesondere für die aktuell sehr teuren Bauträgerobjekte in vermeintlich boomenden Lagen vieler bekannter Struktur- und Kettenvertriebe.

Unser Tip: Sehen Sie sich genau die Werbemassnahmen an. Je mehr grossflächige Werbung, Webseitenwerbung, Printanzeigen, usw. gebucht werden, desto vorsichtiger sollten Sie sein. Diese Kosten sind alle in den Kaufpreisen enthalten und müssen vorfinanziert werden. Solide Bauträger machen eine Marge von 10-15% nach erfolgreichem Projektabschluss. Grosse Vertriebe nehmen 5-10% Innenprovision und oftmals von den Käufern noch einmal 5-8%.

Kaufnebenkosten:

In Berlin schwanken diese zwischen 9%-15% (!). Nach der Erhöhung der Grunderwerbssteuer im Land Berlin auf 6% des Kaufpreises, kommen die Notar- und Gerichtskoten von ca. 1-1,5% hinzu, Maklerprovisionen von bis zu 7,5% und die unterschiedlichen Finanzierungskosten mit Grundbucheintragungen etc. Das ist aus unserer Sicht zuviel. Bitte bedenken Sie: Wenn Sie mit 3% das Objekt tilgen zahlen Sie in Berlin also die ersten 4 Jahre oder sogar länger nur diese Leistungen ab.

Unser Tip: Achten Sie also bei Ihrem Kauf in jedem Fall auf diese Kaufnebenkosten. Verhandeln Sie diese soweit wie irgend möglich runter und lassen Sie sich dieses vor den Notarterminen schriftlich geben.

Finanzierungen:

“Sie wollen einen Kredit? Zeigen Sie uns, daß Sie ihn nicht benötigen, und Sie bekommen ihn.” Henry Ford.

Ganz nach diesem Grundsatz sollten Sie sich selber finanzieren. Bitte kaufen Sie nur wenn Sie ohne Mieteinnahmen, ohne AfA, ohne sonstige positive Nebeneffekte die Investition tragen könnten. So lange Sie einen soliden festangestellten Job haben, ist es derzeit leichter als üblich eine Finanzierung zu bekommen. Bei normaler Bonität und dem Erwerb eines Eigenheimes rechnen Sie bitte mit 2,5% bei Kapitalanlagen bitte mit 3% Zins. Bitte vergessen Sie auch nicht 3% Tilgung einzurechnen. Warum z.B. 1% Tilgung zu wenig ist, können Sie auch online in der FAZ nachsehen: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-bei-der-schnellen-tilgung-von-krediten-winken-zinsvorteile-11898676.html

Lifestyle Immobilie versus Investitionsobjekt:

Bitte trennen Sie emotional zwischen persönlichem Geschmack, Lifestyle, usw, und einem Investment. Je mehr Lifestyle desto mehr müssen Sie sich darüber klar werden, dass Sie hier keine Investition tätigen sondern ein Luxusprodukt kaufen. Luxusgegenstände nutzen sich ab und sind teurer im Unterhalt. Bestes Beispiel sind die Autos der Luxusklasse von vor 10 Jahren und deren Gegenstandswert heute. Ganz so dramatisch ist es natürlich nicht im Immobilienbereich. Sie sollten Sich aber dieses Beispiel vor Augen führen um den Unterschied zwischen Lifestyle oder Investition zu erkennen. Wenn Sie ein Lifestyle Objekt kaufen, dann rechnen Sie bitte den emotionalen Wert für sich selber in Ihre Entscheidung mit ein. Der mögliche Wiederverkaufswert der Immobilie kann jedoch ein ganz anderer sein. Das bedeutet nicht, dass sich dieses Lifestyle Objekt in mehreren Jahren mit einem Gewinn nicht wieder verkaufen lässt, es sollte aber nicht die Grundlage Ihrer Entscheidung sein.

Woran Sie eine gute Investmentimmobilie erkennen:

  • Unser Top 10 Merkmale an denen Sie eine gute Immobilie zur Investition erkennen sind:
  • Die Mietrendite gleicht die Kosten der Immobilie aus
  • Die Kaufnebenkosten sind in einem “angemessenen Rahmen”, d.h. Sie kaufen nicht von einem grossen Maklervertrieb
  • Das Objekt ist nicht breitflächig beworben worden, es gibt nicht 150 oder mehr “Investment-Objekte” in dem selben Haus/Adresse.
  • Das Objekt kann durchaus noch in der Planung sein. Am besten sind hier Objekte vom Bauträger vor Baustart. Oftmals beginnen Bauträger erst nach dem Verkauf einer gewissen “Vorverkaufsquote”. Hier können Sie i.d.R. sehr gute Preise erzielen.
  • Das Objekt ist eine kleine oder mittlere Wohnung, diese sind oftmals sehr viel lukrativer als die grösseren.
  • Auch Objekte die vermeintlich unattraktiv erscheinen, in vermeintlich weniger guten Lagen, Baumängel haben, usw., können eine gute Investition sein.
  • Das Objekt hat idealer weise mehre Nutzungsmöglichkeiten oder spricht unterschiedliche Mietertypen an.
  • Das Objekt ist auch in ein paar Jahren für einen anderen Käufer finanzierbar, auch bei höheren Zinsen und Konditionen.
  • Der Standort verfügt aufgrund der guten Infrastruktur (z.b. Wedding, Moabit in Berlin) über grosses Potential, dieses Potential ist aber noch nicht in dem Einkaufspreis für Sie eingerechnet worden.
  • Sie können das Objekt länger halten und spekulieren nicht ausschliesslich auf den schnellen Weiterverkaufserlös und einen Gewinn.

Unser Tip: Wie Sie am letzten Punkt erkennen, ist Ihre persönliche Situation mindestens genauso wichtig wie das Objekt an sich. Bitte rechnen Sie einen Best Case als auch einen Worst Case. Freunden Sie sich mit dem Worst Case an. Wenn Sie das getan haben und trotzdem eine positive Entscheidung treffen können sind Sie auf einem guten Weg.