Kurz vorab: Jedes Jahr veröffentlichen wir einen kurzen Marktbericht und einen Ausblick auf das kommende Jahr. Den Bericht von 2021 können Sie hier einsehen: https://blacklabelimmobilien.de/berliner-immobilienmarkt-eine-aktuelle-bewertung/. Wie sie darin lesen, lagen wir bei den Zinsen und deren rasantem Anstieg ordentlich daneben. Aber die restlichen Punkte sind aus heutiger Sicht noch sehr aktuell, trotz der vielen Ereignisse seit Juli 2021.


Berliner Immobilienmarkt 2022. Eine aktuelle Bewertung.

Marktpreise heute

Im Neubausegment sind die Preise grundsätzlich stabil. In Berlin liegen sie bei ca. 7.000 €/m² und aufwärts und in Potsdam bei ca. 6.000 €/m² und aufwärts. Aufgrund der hohen Baukosten, der langsamen Bürokratie, der langen Planungsprozesse, der energetischen Anforderungen und der allgemeinen Inflation ist allerdings davon auszugehen, dass sie sich noch weiter leicht erhöhen werden.

Im Berliner Umland sehen wir Neubaupreise ab 5.000 €/m². Diese werden aufgrund der hohen Herstellungskosten nicht fallen. Ein Quadratmeter kostet: ca. 3.000 € reine Baukosten + ca. 500 € Planungskosten + ca. 500 € Finanzierungskosten + ca. 500 € pro Wohnfläche Grundstück = 4.500 €.

Die Marge des Bauträger beträgt normalerweise ca. 15 % der Gesamtinvestition (aufgeteilt auf die Planungsphase, Vermarktungsphase und Bauphase, im Schnitt ca. 3 bis 4 Jahre). In Summe „verdient“ der Bauträger also ca. 675 € den Quadratmeter geteilt durch 3 bis 4 Jahre abzüglich seiner Kosten für Personal, Miete etc. Wie Sie sehen, kann also unter 5.000 € gar kein Wohnraum geschaffen werden – selbst wenn die Grundstückspreise etwas fallen. Sollten Bauträger ihre Projekte nicht fertig stellen können oder geplante Projekte nicht bauen können, dann übernehmen andere, bessere oder bonitätsstärkere Bauträger. Im Zweifel vermieten die Bauträger und verkaufen dann nach der Rezession wieder.

Die aktuelle Mietpreisentwicklung kennen Sie sicherlich, wenn Sie diesen Text lesen, kurzum: Mieten steigen gerade, da viele Menschen, die eigentlich eine Wohnimmobilie kaufen wollen, nur noch mieten können und es zu wenig gute Mietwohnungen gibt.

Im Altbausegment gibt es zwei unterschiedliche Teilmärkte. A: Leere Wohnungen für Eigennutzer und B: vermiete Wohnungen. Diese werden wiederum unterteilt in (energetisch) sanierte Wohnungen und unsanierte Wohnungen. Die Preise pro Quadratmeter sind also sehr unterschiedlich. Am preiswertesten sind unsanierte und schlecht vermietete Altbauwohnungen. Dort können Sie selbst in Berlin schon für um die 2.500 € pro Quadratmeter eine Wohnung erwerben. Am teuersten sind die bezugsfreien, komplett sanierten Wohnungen in Toplagen. Diese können – je nach Lage und Ausstattung – sogar teurer sein als neu gebaute Wohungen. Für diese Wohnungen werden aktuell Preise bis zu 15.000 €/m² verlangt und auch bezahlt.

Die Preise für Altbauwohnungen entwickeln sich sehr unterschiedlich. Es gib ein Überangebot an vermieteten Wohnungen. Dort sehen wir Preisabschläge gegenüber 2021 von 20 bis 30 %. Wer im Jahr 2021 eine solche Wohnung mit einer Rendite von 1 bis 2 % noch verkaufen konnte, muss heute 4-5 % Rendite anbieten, um einen Käufer zu finden. Voraussetzung ist, dass kein Eigenbedarf möglich ist in den kommenden 10 Jahren und die Miete praktisch nicht anzuheben ist. Ausnahmen bestätigen die Regel. Für bezugsfreie, gute Wohnungen (aber nicht in den Toplagen) sehen wir Preiskorrekturen von aktuell ca. 10 % im Schnitt zum Jahr 2021. Der Grund dafür sind die um ein vierfaches höhere Zinsen als noch im Januar 2022 (1 % und heute 4 %+)

Wer im Jahr 2022 eine „gebrauchte“ Wohnung oder ein “gebrauchtes” Einfamilienhaus kaufen möchte, kann also nach vielen Jahren endlich wieder realistisch den Preis verhandeln – oder er wartet ab. Wer im Jahr 2022 noch verkaufen möchte, sollte seine Preise senken und dem Zinsniveau anpassen. Gute Makler sind hier gefragter den je, dieses für Sie zu realisieren.

Marktpreise morgen

Zinsen und Kaufpreise: Beide zusammen können nicht hochgehen und oben bleiben. Da die Zinsen aktuell steigen, sehen wir gerade den Beginn einer Preiskorrektur nach unten. Das haben wir vor Beginn des Zinsanstiegs bereits prognostiziert. Preisanstiege wie in den Jahren zuvor sind im Jahr 2022 bereits auf breiter Front ausgeblieben.

Was nun folgt ist eine für Immobilien in Deutschland erhebliche Preiskorrektur nach unten. Wir rechnen mit Preisrückgängen in Berlin und Brandenburg von 10 bis 20 % im Schnitt. Hierbei sollten wir aber ganz genau die einzelnen Segmente des Marktes beleuchten. Bitte geraten Sie als Käufer oder Verkäufer jetzt nicht in Panik, sondern analysieren Sie Ihren persönlichen Fall genau. Sprechen Sie mit Experten.

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Es gibt nicht „den Immobilienmarkt“, sondern ganz viele unterschiedliche Marktsegmente, die wiederum sehr stark unterteilt sind.

Beispiel: Der Markt für Etagenwohnungen zum Eigennutz im Altbau am Paul-Linke-Ufer versus der Markt für Etagenwohnungen als Kapitalanlage im Altbau am Kottbusser Tor: In den statistischen Messungen fallen diese Segmente in ein Raster. Das ist aber natürlich nicht korrekt. Die Art der Nutzung der Immobilie wird nämlich nicht erfasst. Auch sind die Lagen Kottbusser Tor und Paul-Linke-Ufer komplett unterschiedlich nachgefragt. Und dass, obwohl sie weniger als 500 Meter voneinander entfernt liegen. Trotzdem – die Preise werden in beiden Lagen fallen oder sind es bereits. Selbst wenn alle anderen Gründe für einen Preisanstieg sprechen. Wenn sich die Käufer die hohen Zinsen nicht leisten können sind sie weg vom Markt.

In Zukunft bleiben somit weniger kapitalstarke Käufer übrig. Und die treffen auf mehr Angebote auf dem Immobilienmarkt. Das Angebot an Immobilien ist gegenüber 2021 schon gestiegen und es wird auch weiterhin zu mehr Verkaufsangeboten von Wohnungen und Häusern kommen. Wir gehen davon aus, dass wir hier erst am Anfang dieser Entwicklung sind und diese – je nach wirtschaftlicher Lage – auch ein paar Jahre dauern dürfte.

Warum werden trotz eines schlechteren Immobilienmarktes viele Immobilienbesitzer verkaufen?

Weil die Aussicht auf kurzfristige Senkung der Zinsen nicht realistisch ist und wir sogar mit weiter steigenden Zinsen im Jahr 2023 rechnen müssen. Stichworte hierfür sind: Inflation, Rezessionsängste, Krieg und die Zinswende.

Manche Immobilienbesitzer werden auch gezwungen sein, zu verkaufen.

Entweder sie wollen einen neuen Lebensabschnitt beginnen oder sie können sich die Anschlussfinanzierungen nicht mehr leisten. Viele Eigentümer haben seit dem Jahr 2011 von den langsam – bis auf unter 1 % – fallenden Zinsen profitiert und günstig finanzieren können. In den kommenden Jahren werden diese mindestens eine Verdoppelung, bis Verdreifachung bei Anschlussfinanzierungen erleben, je nach bisheriger Tilgung. Schulden kosten wieder Geld.

„Die höheren Zinsen sind gekommen, um zu bleiben“, sagt Deka-Chefvolkswirt Kater (Quelle: welt.de)

Wenn wir also von einer Preiskorrektur von 10 bis 20 % sprechen, teilen wir dies auf in schlechte Objekte – wenn man sowas überhaupt sagen kann – und gute Objekte. Bei den “schlechten” Objekten rechnen wir mit einer Preiskorrektur von bis -30 % und bei “guten” Objekten mit einer Preiskorrektur von max. -10%. Wer jetzt folgert, dass das Mittel 20 % ist, der irrt. Denn es gibt sehr viel weniger gute als schlechte Angebote. Wer hier richtig beraten sein will, sollte sich an Profis wenden.

Was das für Sie als Verkäufer bedeutet:

Unsere Top 10:

  1. Gehen Sie lieber jetzt runter mit dem Preis als zu warten, bis es andere Immobilienbesitzer auch tun. Es kann durchaus sein, dass Sie sonst noch mehr den Preis senken müssen, um einen Käufer für Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu finden.
  2. Achten Sie bei potentiellen Käufern auf die Bonität und die schnelle, reibungslose Abwicklung.
  3. Realisieren Sie Gewinne aus den letzten 10 Jahren? Dann haben Sie genug Gewinn gemacht, selbst wenn Sie jetzt im Vergleich zum Jahr 2021 runter gehen im Preis.
  4. Prüfen Sie, welche Art von Käufern für Ihre Immobilie in Betracht kommt? Eigennutzer? Kapitalanleger? Was ist für die einzelnen Käufergruppen wichtig? Passen Sie Ihre Verkaufsstrategie entsprechend an.
  5. Nutzen Sie seriöse und erfahrene Immobilienmakler. Diese kennen den Markt und haben den Zugang zu geeigneten Käufern. Gute Käufer sind nicht nur auf den Portalen unterwegs, sondern Vertrauen seriösen Experten.
  6. Berücksichtigen Sie auch internationale Käuferschichten. Diese sehen den Berliner Markt oftmals sehr viel besser, als Berliner Käufer.
  7. Beziehen Sie zu erwartende Sonderumlagen sowie mögliche Kosten für die Käufer in Sachen Energiewende in Ihre Verkaufsstrategie ein, bevor Sie in den Verkauf gehen.
  8. Achten Sie noch mehr als früher auf die perfekte Unterlagensammlung. Käufer und deren Banken legen darauf sehr viel Wert.
  9. Können Sie die Marktdelle auch auf 5 – 10 Jahre aussitzen und lukrativ vermieten? Wenn ja, ist das eine gute Option für Sie als Eigentümer.
  10. Was machen Sie mit dem Erlös aus dem Kaufpreis? Haben Sie alternative Investitionsformen?

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

Unsere Top 10:

  1. Bevor Sie auf die Suche nach einer Immobilie gehen: Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank, wie viel Wohnen sich leisten können im aktuellen Zinsumfeld.
  2. Definieren Sie, wie lange Sie die Immobilie nutzen wollen. Ist es eine Kapitalanlage oder wollen Sie diese selbst nutzen?
  3. Bedenken Sie Risiken, wie Jobverlust, Scheidung, Tod, etc.
  4. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen, vergleichen Sie den Finanzierungszins mit dem alternativen Mietzins. Bitte vergleichen Sie nicht die Annuität mit der Warmmiete.
  5. In guten Lagen in Berlin und Brandenburg werden die Preise weniger fallen als in schlechten Lagen. Seien Sie hier realistisch in Ihrer Verhandlungsposition.
  6. Nutzen Sie das Netzwerk von Profimaklern. Diese können Ihnen Objekte “off Market” anbieten. Dass heißt, sie haben Immobilien im Vertrieb, die nicht auf öffentlichen Portalen zu finden sind.
  7. Sichern Sie sich mit einer Finanzierung möglichst langfristig ab. Rechnen Sie nicht mit sehr niedrigen Zinsen in 5 – 10 Jahren.
  8. Wenn Sie eine Kapitalanlage kaufen, rechnen Sie nicht mehr mit hohen Wertzuwächsen, sondern achten Sie auf den positiven Kapitalfluss und Ihre Liquidität.
  9. Prüfen Sie und planen Sie mit möglichen Energiekosten oder Sonderumlagen und Sanierungskosten vor dem Kauf.
  10. Beachten Sie noch mehr als früher die alternativen Wohnorte. Es gibt aktuell sehr gute Angebote in kleineren Städten oder dem Speckgürtel größerer Städte.
Und das Allerwichtigste für Käufer: Treffen Sie eine Kaufentscheidung. Denn keine zu treffen ist auch in diesem aktuellen Markt fast immer teurer als eine zu treffen!
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