Berlin hat sich rasant zur Weltstadtmetropole entwickelt, Berlin Hauptbahnhof Foto: Dominique Bridstrup
Berlin hat sich rasant zur Weltstadtmetropole entwickelt, Berlin Hauptbahnhof Foto: Dominique Bridstrup

Berlin: Kaufpreise für Bestandswohnungen haben ihren Zenit erreicht

Jetzt ist die perfekte Zeit, um vermietete Wohnungen in Berlin zu verkaufen

Berlin, 02. Juli 2019 – Seit dem Beschluss des Berliner Senats, die Mieten für fünf Jahre einzufrieren mit dem sogenannten Mietendeckel, ist nun klar, dass die Preisspitze für Bestandswohnungen auf dem Berliner Immobilienmarkt erreicht ist. Fazit: Vermieten in Berlin lohnt sich nicht mehr. Achim Amann, Mitinhaber von Black Label Immobilien, beantwortet in einem Interview die zurzeit dringlichsten Fragen für Vermieter und Mieter zum Mietendeckel.

Warum wird es für Vermieter durch die Einführung des Mietendeckels uninteressant, ihre Wohnung weiter zu vermieten?

Achim Amann: „Das liegt daran, dass Vermieter die Mieten nun nicht mehr erhöhen dürfen. Die Kosten für Wohnungen werden aber trotzdem jedes Jahr weiter steigen. Diese lassen sich aber nur mit Mieterhöhungen etwa alle drei Jahre auffangen. Wir raten allen Vermietern, die schon länger als zehn Jahre Wohnungen besitzen, sie jetzt zu verkaufen. Dadurch können Eigentümer das politische Risiko in ihrem Portfolio reduzieren. Angesichts der aktuellen, hohen Marktpreise sind jetzt spannende Gewinne bei einem professionellen Verkauf möglich.“

Warum haben die meisten Vermieter jetzt keinen Anreiz mehr zu sanieren?

Achim Amann: „Wenn Sie keinen adäquaten Marktpreis erhalten (siehe Angebot und Nachfrage = Preis), dann ist der Markt für Vermieter uninteressant. Das heißt, es wird weniger Menschen geben, die Wohnungen kaufen und dann weiter vermieten. Es wird also weniger Mietwohnungen insgesamt geben. Somit haben es Mieter, noch schwerer Wohnungen zu finden.“

Mietendeckel hört sich ja erst mal ganz gut an für Mieter und Wohnungssuchende. Was sind nun die neuen Schlupflöcher für Vermieter außer Möblierung und die Wohnungen unter der Hand zu vermieten? Also, der Schwarzmarkt, wie wird so etwas ablaufen?

Achim Amann: „Zunächst einmal gibt es keine Schlupflöcher. Auch die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit unterliegen prinzipiell dem Mietspiegel und somit der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel. Das ist ein Irrglaube vieler Vermieter. Ausgenommen sind aktuell nur noch Neubauten und hochwertig sanierte Altbauten. Aber auch hier denken Teile der SPD und Linke darüber nach, sogar diese Immobilien zu deckeln. Wenn die Politik einen Markt so hart reguliert wie es in Berlin gerade der Fall ist, und nun sogar Vermieter extrem benachteiligt, kommt es ganz unzweifelhaft zu einem Boom des Schwarzmarktes. Es werden horrende Abschlagszahlungen verlangt, Wohnungen werden illegal weitervermietet und viele faire Vermieter werden sich aus dem Berliner Mietwohnungsmarkt verabschieden.“

Wieso kann es zu Ghettobildung kommen? Eigentümer werden nichts mehr an ihren Häusern renovieren, weil sie daran nichts mehr verdienen?

Achim Amann: „Korrekt. Wenn Sie Eigentümern die Chance nehmen, durch sauberes Wirtschaften ihre Immobilien durch die Mieten zu refinanzieren, dann sinkt das Interesse diese zu pflegen. Darauf zu setzen, dass Vermieter aus Nächstenliebe Immobilien zu ihrem eigenen Nachteil instand halten und mit Verlusten den Mietern überlassen, wird es nur in Einzelfällen geben. So ein edles Verhalten können sich nur die sehr reichen Vermieter leisten, wenn überhaupt. Zweidrittel der Wohnungen sind aber von ganz normalen Menschen vermietet, den so genannten Kleinanlegern. Die überwiegende Mehrheit dieser Vermieter wird sich aus diesem vermieterfeindlichen Markt mittelfristig verabschieden, da ihre Mietwohnung nicht mehr „funktioniert“ und es außerdem nichts als Ärger bringt.

Wer sind also die großen Verlierer beim Mietendeckel?

Achim Amann: Das werden insbesondere die Vermieter sein, die Immobilien zur Altersvorsorge gekauft haben. Damit tut sich die Berliner Politik für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung der Stadt und seiner hart arbeitenden Bevölkerung, die ihr Geld gespart hat, um damit Eigentum zu kaufen, keinen Gefallen. Die fleißigen und sparsamen Vermieter werden nun zu Sündenböcken und bestraft. Und das nur, weil es der Berliner Senat einfach nicht schafft, Wohnungen zu bauen für ganz normale Mieter. Es wird hier gerade massiv Vermögen vernichtet von Menschen, die in Berlin Wohnungen zur Altersvorsorge besitzen und sich damit die Rente aufbessern wollten. Wohnungen ohne fortlaufende Investitionen und Instandhaltungen geraten also über kurz oder lang in einen immer schlechteren Zustand. Mieter, die es sich leisten können, werden aufgrund dieser Entwicklungen wegziehen oder sich eine Wohnung kaufen. Die Anderen, auch wenn die Miete günstiger ist, werden in einer verkommenden Wohnung weiterleben. Der Mietendeckel fördert eine Verwahrlosung des Wohnraums und ändert langfristig die Mieterschicht.

Was erwarten Sie für die nahe Zukunft?

Achim Amann: Die Entwicklung, die wir in Berlin seit der Einführung der Mietpreisbremse gesehen haben, wird sich nun noch beschleunigen und verschärfen. Wir bedauern sehr, dass die Berliner Regierung ihre Stadt nicht als das sieht, was sie in rasanter Geschwindigkeit geworden ist: Die aufstrebende Startup-Metropole Europas. Statt zu versuchen, die Stadt in ihrem alten Zustand „einzufrieren“, sollte man mit dem Wandel mitgehen und endlich akzeptieren, dass Berlin zu einer Weltstadt geworden ist. Eine anziehende Stadt für viele junge Menschen, die es nach Berlin zieht, Studenten, Berufsanfänger, Freelancer und Hochschulabsolventen. Die Einwohnerzahl von Berlin wächst immer mehr an und die Zugezogenen benötigen Wohnraum. Ich gehe leider davon aus, dass es erst noch sehr viel schlimmer werden muss, bis die Stadt Berlin anfängt, für seine alten und neuen Bewohner zu bauen und in einer aufgeschlossenen Weise auf den nicht aufzuhaltenden Wandel der Stadt zu reagieren.

Kosten für eine vermietete Wohnung unter dem Mietendeckel

Ein einfaches Rechenbeispiel: Wenn fünf Jahre lang keine Miete angehoben werden kann, verlieren Eigentümer zirka 1,50 €/qm² pro Monat. Das sind bei fünf Jahren und einer 70 qm² Wohnung in etwa: 12 Monate x 1,50 €/qm² x 70qm² x 5 Jahre = 6.300 Euro. Wohnungen werden nach Faktoren und Lagen verkauft. In guten Lagen besteht ein hoher Faktor, in schlechteren Lagen fällt der Faktor niedrigerer aus. Faktor 30 ist in Berlin ein üblicher Wert, was also zirka drei Prozent Rendite einbringt. Berechnet wird hierbei der Wert einer Wohnung nach der Netto-Jahresmiete. In unserem Beispiel sind das bei 1,50 €/qm² im Monat zirka 1.260 € im Jahr x Faktor 30. Durch den Wegfall der Mieterhöhungen verliert die Beispielswohnung also etwa 37.500 Euro an Wert.

Achim Amann: „In der Realität wird das aber noch viel mehr sein. Denn die Psychologie spielt in der Immobilienwelt eine sehr große Rolle. Die Angst der Vermieter, und hier eben besonders der ganz normalen Kleinvermieter, vor solchen und weiteren willkürlichen staatlichen Eingriffen wird viele Investoren abschrecken. Aber nur mit Investitionen entstehen neue Wohnungen. Woher will denn die Stadt Berlin das Geld nehmen, um genügend Wohnungen zu bauen? Die Schlussfolgerung: Es geht nur zusammen und nicht gegeneinander. Staat, Wirtschaft, Mieter und Vermieter werden sich gegenseitig brauchen, um die Wohnungskrise zu überwinden.“

Für Presseanfragen und weitere Informationen wenden Sie sich bitte an +49 1774800046, senden Sie eine E-Mail an Dominique Bridstrup unter db@blacklabel-properties.com oder besuchen Sie www.blacklabel-properties.com

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